원/달러 환율 3년 차트(네이버증권)
많은 전문가들은 “코로나19가 끝나면 환율은 1100원 안팎의 정상 범위로 돌아올 것”이라고 말한다. 또 “환율이 1300원 이상 비정상적일 때 한국 주식에 투자했다면 무조건 이익을 냈다”고 말했다. 오랜 경험을 바탕으로 예측했지만 그렇게 하지 않겠습니다. 제가 일찍부터 분석과 전망을 공개해 왔다는 것을 정기적으로 오시는 분들은 잘 아실 것입니다. 위의 지난 3년간 원/달러 환율 차트를 보면 이를 확연히 알 수 있다. 보시다시피 코로나19 팬데믹이 끝난 지 오래임에도 불구하고 밴드의 저점과 고점을 잇는 추세선 역시 뚜렷한 상승세를 보이고 있습니다. 즉, 최근 몇 년간 환율 상승 추세, 즉 원화 가치 하락 추세가 결코 ‘코로나19 팬데믹으로 인한 일시적인 특수 현상’이 아니라는 점을 아는 것이 중요하다. 원인에 대한 분석은 지난 기사에서 반복적으로 논의되었습니다. 오늘 기사에서는 다시 반복하지 않겠습니다. 다만, 지속적인 환율 상승이 우리의 투자와 자산에 미치는 영향과 의미를 간략히 검토해야 할 시점이라고 생각하여 몇 마디 글을 쓰고자 합니다. 아래 글은 불과 4개월 전에 작성된 글입니다. 전체 사람 7.27. 에 올렸던 글입니다.
서울 아파트값이 전고점의 95%까지 올랐다고 한다. 그게 정말 사실인가요? 위 환율 차트를 보면 코로나 사태 이전 원/달러 환율은 오랫동안 1,000~1,200원 사이였습니다… blog.naver.com
현재 환율은 1,424원으로 4개월 전보다 2.8% 올랐다.
7.27. 당시 기사에는 “서울 주요 아파트 가격이 고점 대비 95% 수준으로 회복됐다고 하는데, 달러 기준으로는 여전히 75%대에 머물고 있다”고 했다. 글로벌 투자 시대에 국내 자산을 글로벌하게 평가하는 것이 중요하다는 점을 지적하면서 그 취지를 말씀드린 바 있습니다. 해당 테이블에 오늘의 환율을 적용하면 다음과 같습니다.
최근 가계부채 문제로 은행 대출이 더욱 엄격해지면서 아파트 가격이 약세를 보이고 있어 약 5%(고점 대비 95% > 90%) 하락폭을 추정하여 다음과 같이 대입한다.
같이 자산운용사에서 같이 일했던 젊은 연구원들에게 “원/달러 환율이 2,000원 시대는 반드시 올 것이고, 장기적으로 그 때를 준비하지 않으면 큰일날 것이다. 후회한다. “저는 부동산 투자에 대해 전문적인 공부를 하지 않은 사람입니다. 하지만 우리나라 부동산 가격, 특히 아파트 가격은 늦어도 2035년, 즉 지금으로부터 약 10년 정도 지나면 장기적으로 하락세를 보일 것으로 확신합니다. 그래도 신축 아파트 공급은 일정량 나오겠지만, 지금 대부분의 사람들이 거주/소유하고 있는 아파트는 더 이상 과거처럼 재건축이 불가능한(혹은 재건축 수익성이 없는) 상태가 될 것입니다. 대다수 아파트의 이런 장기적인 하락 추세 속에서 가격 하락 속도는… 적어도 연간 3~5%, 어떤 경우에는 그 이상이 될 가능성이 매우 높다고 생각합니다. 또한, 주요 산업의 수출경쟁력 상실/약화 + 내수 지속/구조적 부진 + 소비 및 생산/투자 규모 감소, 원/달러 환율 상승 속도( 원화 가치 하락)도 매년 3~3씩 오를 것이다. 대략적인 추정치는 약 5%이다. 위의 두 추정치를 곱하면 다음과 같다. A. 0.97 0.95 의 경우, 아파트 가격이 연 3% 하락하고 원/달러 환율이 연 3% 상승할 때 ‘달러 가치’는 우리나라 아파트의 경우 매년 약 6%씩 하락하게 됩니다. B. 의 경우, 두 요인이 매년 5%씩 하락하면 가격도 매년 10%씩 하락한다는 의미입니다. 2024년 현재 아파트 가격이 2035년까지 실질가격의 변화가 거의 없을 것이라고 가정하면(이 가정에도 약간의 의구심이 듭니다) 비관적입니다.) 이것은 2035년 이후 아파트 가치 추정표입니다. 내수 중심 기업 등 다른 국내 자산에도 적용됩니다.) 가.
B의 경우
다소 긍정적인 전망을 적용한 A씨의 경우 국내 대표 자산인 아파트 가치가 2030년대 초중반부터 10년간 절반 이상 하락할 것으로 예상되며, B씨의 경우에는 비관적 전망을 적용하면 가치는 4분의 1 가까이 줄어들 것이다.